Enebolig og frittl. garasje. Festetomt med god utsikt, sentralt beliggende.

Om eiendommen

Stor enebolig med to plan. 2 soverom. Stor veranda på to sider. Bad/wc er renovert i 2018. Bygninger har behov for renovering/vedlikehold.
Eiendom er tilknyttet fiberkabel.
Oppvarming: ved, olje, strøm. Varmepumpe. Varmekabel på bad/wc.

Bolig inneholder:
1. etasje: vindfang, hall og trappegang, kjellerstue (tidl. garasje), kjellerrom, gang, bod, bod 2, vaskerom. Utvendig bod.
2. etasje: trappegang, stue, kjøkken, soverom, soverom 2, bod, bad/wc.

Stor festetomt i skrånende terreng, med god utsikt. Sentralt beliggende og med nærhet til skole og barnehage.

Velkommen til visning. Påmelding. Kontakt megler, tlf. 40408072.

Beliggenhet

Eiendommen ligger i etablert boligfelt øst for Liknes sentrum. Det er nærhet til skole og barnehage, samt alle butikker og annet i Liknes sentrum.

Innhold

Bolig inneholder:
1. etasje: vindfang, hall og trappegang, kjellerstue (tidl. garasje), kjellerrom, gang, bod, bod 2, vaskerom. Utvendig bod.
2. etasje: trappegang, stue, kjøkken, soverom, soverom 2, bod, bad/wc.

Standard

Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.

Tilstandsrapporten er utarbeidet av Severinsen Takst AS den 13.09.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.

Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Utvendig
Nedløp og beslag – 2, TG3
På baksiden av boligen er det takrenner, nedløpsrør og beslag er av plast/metall og er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
– Takrenner/nedløp har store lekkasjer.
– Det er også lekkasjer i forbindelse med takrennen i den utvendige boden.
Tiltak
– Lokal utbedring må utføres.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Veggkonstruksjon, TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
– Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
– Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
– Det er registrert råte i kledningen enkelte plasser, kledningen har ellers behov for vedlikehold. Det mangler musetetting på kontrollerte plasser. På boliger med råteskadet kledning, kan råte i underliggende konstruksjon ikke utelukkes. Konstruksjonen er ikke tilgjengelig for kontroll og er ikke vurdert.
Tiltak
– Råteskadet trekledning må skiftes ut.
– Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
– Utføre vedlikehold på kledningen. Etablere musetetting bak kledningen. Bytte ut kledningsbord med råte, det må påregnes å skifte hele kledningen på boligen på sikt.
Kostnadsestimat : 50 000 – 100 000

Takkonstruksjon/Loft, TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
– Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
– Det er flere av de eldste undertaksplatene som har løsnet. Det har vært lekkasje i forbindelse med pipen. Det er i ettertid lagt nytt undertak oppå det gamle undertaket og nye takstein. Det er spor etter mus på kaldtloftet.
Tiltak
– Lufting/ventilering bør forbedres.
– Det må gjøres utbedringer i overgangen vegg tak på kaldtloftet for å få bedre ventilering. Nye gitter foran lufteventilene i gavlene må etableres.

Vinduer, TG3
Flere av vinduene i boligen har karmer av tre og er fra byggeåret. Enkelte av vinduene har enkle glass.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter.
– Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
– Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Tiltak
– Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
– Vinduer med råteskader må erstattes med nye.
– Det må påregnes å bytte alle de eldste vinduene på sikt.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

Dører, TG2
Boligen har en nyere malt hovedytterdør og PVC terrassedør i forbindelse med stuen.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
– Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
– Dørene har behov for enkelte justeringer og vedlikehold.
Tiltak
– Andre tiltak:
– Dørene har behov for enkelte justeringer og vedlikehold.

Dører – 2, TG3
Boligen har en nyere malt balkongdør i tre i soverommet i 2. etasje. Eldre enkel kjellerdør i forbindelse med vaskerommet. Det er i kjellerstuen en eldre skyvedør av metall.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
– Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
– Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
– Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
– Glasset i skyvedøren er punktert.
Tiltak
– Lokal utbedring/utskifting av fukt/råteskadet treverk.
– Døren(e) står foran utskiftning.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Balkonger, terrasser og rom under balkonger, TG2
Terrassene/verandaen er bygd i tre.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
– Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
– Konstruksjonene har skjevheter.
– Terrasse og rekkverk har behov for vedlikehold. Det er registrert seg og skjevheter i enkelte pilarer på terrassen. Det er langt spenn på terrassebjelker i forbindelse med boden under terrassen.
Tiltak
– Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
– Lokal utbedring må utføres.
– Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking.
– Det må utføres vedlikehold/utbedringer på terrasse og rekkverk. Gjøre utbedringer på enkelte av støtter/pilarer/bjelker til terrassen.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Utvendige trapper, TG2
Det er utvendige trapper av tre ned fra terrassen.
Vurdering av avvik:
– Det er avvik:
– Det er ikke etablert håndløper. Trappen har behov for vedlikehold.
Tiltak
– Tiltak:
– Montere håndløper og utføre vedlikehold.
Innvendig

Overflater, TG2
Innvendig er det gulv av laminat, teppe, betong og belegg. Veggene har tapet, malte plater og betong. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
– Det er avvik:
– Det må påregnes oppussing av innvendige overflater. Det er enkelte småskader rundt om i boligen, som misfarge og skader på vegger, tak og gulv.
Tiltak
– Boligen er moden for oppgradering av de innvendige overflatene.

Etasjeskille/gulv mot grunn, TG2
Boligen har trebjelkelag og støpte gulv.
Vurdering av avvik:
– Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
– Det er nivåforskjeller i begge etasjer.
Tiltak
– For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Etasjeskille/gulv mot grunn – 2, TG3
Vurdering av avvik:
– Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
– Det er registrert større nivåforskjeller i kjellerstuen, det var tidligere en garasje i følge rekvirenten. Det ble målt ca. 75 mm. nivåforskjell på gulvet.
Tiltak
– For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
– Rette av gulvet i kjellerstuen.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Radon, TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
– Det bør gjennomføres radonmålinger.

Pipe og ildsted, TG2
Boligen har elementpipe, vedovn i kjellerstuen, kombinert oljefyr og åpen peis i stuen.
Vurdering av avvik:
– Ildfast stein har sprekker.
– Det er registrert sprekker i ildfast stein i peisen og vedovnen i 1. etasje.
Tiltak
– Ildfast stein bør skiftes ut/repareres.
– Ovnen nede i kjelleren må skiftes.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Rom Under Terreng, TG2
Deler av enkelte av rommene 1. etasje ligger under terreng med utforede vegger. Dette er en kjent risikokonstruksjon med høy skadefrekvens. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 25 % (høy fuktighet) i svillen i den ene boden i kjelleren inn mot gangen.
Vurdering av avvik:
– Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
– Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking
– Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
– Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
– Symptomene kommer erfaringsmessig av opptrekk av fukt fra grunnen, kondens og/eller svikt i dreneringen. De fleste bygg oppført før 1980 har ikke fuktsikret byggegrunn.
Tiltak
– Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
– Andre tiltak:
– Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
– Det anbefales å lede vekk overvann fra å renne inn mot boligen, samt å gjøre utbedringer med fuktsikringen av yttervegger som består av pussede murer. Det må foretas tiltak for å kartlegge omfang, samt sette inn tiltak for å stanse eller redusere årsaken til fuktproblemene. Kostnadsestimat og tiltak må sees i sammenheng med drenering og terrengforhold.
Kostnadsestimat : 50 000 – 100 000

Innvendige trapper, TG2
Trappene har vanger, trinn og rekkverk av tre.
Vurdering av avvik:
– Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
– Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
– Det mangler rekkverk i bunnen av trappen.
Tiltak
– Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
– Andre tiltak:
Kostnadsestimat : Under 10 000

Innvendige dører, TG2
Dørene har karmer og dørblad av tre.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tiltak
– Enkelte dører må justeres.
– Det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Våtrom
2. Etasje > Bad
Overflater vegger og himling, TG2
Veggene har baderomsplater. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
– Det er avvik:
– Baderomsplatene er ikke montert etter monteringsanvisningen. Den viser at du skal montere baderomsplatene i en sokkellist. .
Tiltak
– Tiltak:
– Påse at platene ikke trekker fukt opp i bunnen av baderomsplatene.

2. Etasje > Bad
Overflater Gulv, TG2
Gulvet har vinylbelegg. Badegulvet har varierende fall. Det er etablert en oppkant i forbindelse med døren. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Tiltak
– Våtrommet fungerer med dette avviket.
– Andre tiltak:

2. Etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt, TG2
Gulvet har gulvbelegg som er klemt i sluket og har oppkant langs vegger og ved dør. Sluken er kontrollert via foto, da amaturert på dusjkabinettet er montert fast med vannrørene i veggen.
Vurdering av avvik:
– Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll".
Tiltak
– Innhent dokumentasjon, om mulig.

2. Etasje > Bad
Ventilasjon, TG2
Det er mekanisk avtrekk.
Vurdering av avvik:
– Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak
– Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

1. Etasje > Vaskerom
Generell, TG3
Vaskerommet er fra byggeår. Veggene består av plater og betong. Gips i taket og betong på gulvet. Det er etablert opplegg for vaskemaskin og vaskekum.
Vurdering av avvik:
– Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
– Det er ikke noen tettesjikt på gulet eller i våtsoner på vaskerommet. Kun naturlig ventilering.
Tiltak
– Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

Kjøkken – 2. Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning, TG2
Kjøkkenet har tre fronter fronter og laminert benkeplate. Innredningen er ca. 1980-tallet.
Vurdering av avvik:
– Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.
Tiltak
– Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

2. Etasje > Kjøkken
Avtrekk, TG2
Det er en eldre kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
– Det er avvik:
– Eldre kjøkkenvifte.
Tiltak
– Tiltak:
– I forbindelse med ny kjøkkeninnredning vil det være naturlig å bytte kjøkkenviften.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Tekniske installasjoner
Vannledninger, TG2
Innvendige vannledninger er av kobber med plastkappe. Det er lagt opp rør i rør til badet.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
– I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Avløpsrør, TG2
Det er avløpsrør av støpejern og plast.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
– I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Varmesentral, TG2
Det er installert varmepumpe.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Tiltak
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Varmtvannstank, TG3
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter fra 1997.
Vurdering av avvik:
– Det er opplyst om at varmtvannstank er defekt.
– Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
– Det er store rustdannelse i bunnen av varmtvannsberederen.
Tiltak
– Varmtvannstank må skiftes ut.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Elektrisk anlegg, TG2
Det elektriske anlegget er fra byggetiden og har skrusikringer. Spørsmål er ikke besvart. (dødsbo)
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja
Kommentar: Dette er et dødsbo og det er lenge siden det elektriske anlegget er kontrollert. Enkelte løse ledninger og kontakter er registrert.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Tomteforhold – Drenering, TG2
Boligen har synlig fuktsikring av muren i bakkant av boligen. Ingen synlig drenering.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
– Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur.
– Det er ikke etablert tetningslist i toppen av grunnmursplasten. Det er løs maling og kalkutslag på deler av murene. Symptomene kommer erfaringsmessig av opptrekk av fukt fra grunnen, kondens og/eller svikt i dreneringen. De fleste bygg oppført før 1980 har ikke fuktsikret byggegrunn.
Tiltak
– Andre tiltak:
– Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
– Det anbefales å etabler tetningslist i toppen av fuktsikring på de utvendige murene. Lede vekk overvann fra å renne inn mot boligen. Det må foretas tiltak for å kartlegge omfang, samt sette inn tiltak for å stanse eller redusere årsaken til fuktproblemene. Kostnadsestimat og tiltak må sees i sammenheng med terrengforhold.
Kostnadsestimat : 50 000 – 100 000

Grunnmur og fundamenter, TG2
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
– Grunnmuren har sprekkdannelser.
– Sprekker og riss er registrert.
Tiltak
– Andre tiltak:
– Utbedringer av små sprekker og riss i grunnmur vil være å tette igjen med egnet masse og pusse og male over.

Forstøtningsmurer, TG3
Forstøtningsmurer er av naturstein og av splitleca.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
– Det er registrert sprekker/deformasjon som gir grunn til å overvåke konstruksjonen.
– Det er registrert at det renner vann inn under deler av natursteinsmuren langs veien.
Tiltak
– Lokal utbedring må utføres.
– Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
– Det må påregnes å gjøre utbedringer i forbindelse med natursteinsmuer og gangvei opp til boligen.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

Terrengforhold, TG2
Boligen er oppført i skrånende terreng. Ihht. kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i område med hensynsone H310 – Ras- og skredfare.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Tiltak
– Det bør foretas terrengjusteringer.
– Det anbefales å lede vekk overvann fra å renne inn mot boligen. Kostnandsestimatet og tiltak må sees i sammenheng med drenering og rom under terreng.
Kostnadsestimat : 50 000 – 100 000

Utvendige vann- og avløpsledninger, TG2
Utvendige avløpsrør er av støpejern. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plast (PEL) Det er privat brønn.
Vurdering av avvik:
– Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak
– Vannkvalitet må dokumenteres
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
– Det må påregnes å gjøre utbedringer på de utvendige avløpsrørene. Det anbefales å gjøre utbedringer med avløpsrørene i forbindelse med utvendig gravearbeid.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Adkomst

Fra offentlig gate. Følg Eljestraumvegen østover fra hovedveien, kjør forbi skole og barnehage og etter hvert ligger eiendommen på høyre side av veien. Huset er skiltet med Til salgs-plakat fra Sørmegleren.

Diverse

Det gjøres oppmerksom på at boligen er ryddig og rengjort før visning, og at bolig og tomt selges slik som forevist.

Parkering

Medfølger garasje på nedre del av tomten.
Parkering i oppkjørsel.

Tomt

Tomten ligger i skrå-terreng som heller mot sør-vest. Opparbeidet avkjørsel og gangvei opp til inngang, samt litt hage og plen på fremside. Ellers mest naturtomt. Stor veranda på fremside av bolig og i ende i hovedetg.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen er festet. Grunneier er Allstad AS. Årlig festeavgift er nå kr 1.589,-. Neste regulering av festeavgiften er 01.03.2027. Festekontrakten utgår i år 2066.
Det gjøres oppmerksom på at grunneier skal godkjenne overdragelsen. Se vedlagte festekontrakt.

Tomten er ikke nøyaktig oppmålt, og har usikre grenser. Tomtens grenser beskrives i festekontrakten og ble avmerket i marken. Men det er ikke oppgitt noe areal. Ut fra oppgitte meter vil vi anslå at areal kan utgjøre ca. 1100-1200 kvm. Grensene er unøyaktige og er ikke koordinatfestet, tomtens areal kan derfor avvike i større eller mindre grad og kjøper må godta dette. I matrikkelen er det oppgitt areal på 1.515 kvm, men dette er trolig for høyt.

Regulering

Eiendommen tilhører Kommunedelplan for Liknes 2006 – 2015 og iflg. denne ligger eiendommen i Boligområde – Nåværende.
Ihht. kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i område med hensynsone H310 – Ras- og skredfare.

På generell basis gjør vi oppmerksom på at det kan foreligge fremtidige planer hos kommunen for området rundt eiendommen, som megler ikke har mottatt opplysninger om.

Ansvarlig megler

Odd Terje Vatnedal