Lyngdal/ Romskogen – Flott innholdsrik enebolig i med barnevennlig beliggenhet! Solrik tomt med flott utsikt!

Kort om eiendommen

Innholdsrik og velholdt enebolig med attraktiv beliggenhet i Romskogen. Eiendommen ligger på en solrik tomt med flott utsikt og byr på gode uteplasser med utestue, veranda og platting rundt deler av huset.

Boligen er oppført ca. i 1971 og fremstår som godt vedlikeholdt, med en praktisk planløsning og flere rom med fleksible bruksmuligheter. Fra stuen er det utgang til terrasse med gode solforhold.

Svært barnevennlig beliggenhet med kort gangavstand til Å skole, barnehager, idrettshall, lekeplass og Handelsparken på Rom. Det medfølger garasje, og innkjørselen er nylig utvidet for å gi bedre parkeringsmuligheter.

Velkommen til visning!

Beliggenhet

Velkommen til en innholdsrik enebolig med flott beliggenhet i Romskogen. Tomten er solrik og ligger barnevennlig til med kort avstand til skole, barnehage, Handelsparken m.v.

Adkomst

Fra E-39 ved Handelsparken – sving inn på Østre Høylandsvei, følg veien og ta krysset videre opp til høyre. Sving opp til venstre på Lyngfjellveien. Huset kommer på høyre side- se etter skilt fra Aktiv Eiendomsmegling på høyre hånd/oppsiden av veien.

Omkostninger

3 290 000 (Prisantydning)
—————————————————-
Omkostninger
82 250 (Dokumentavgift)
260 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
—————————————————-
83 600 (Omkostninger totalt)
100 500 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
103 300 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
—————————————————-
3 373 600 (Totalpris. inkl. omkostninger)
3 390 500 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
3 393 300 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
—————————————————-
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Overtakelse

Overtakelse etter nærmere avtale med megler.

Dersom annet ikke avtales, sendes skjøte/hjemmelsdokument for tinglysing i etterkant av overtakelse.

Innhold

Innholdsrik og velholdt enebolig med attraktiv beliggenhet i Romskogen. Eiendommen ligger på en solrik tomt med flott utsikt og byr på gode uteplasser med utestue, veranda og platting rundt deler av huset.

Boligen er oppført ca. i 1971 og fremstår som godt vedlikeholdt, med en praktisk planløsning og flere rom med fleksible bruksmuligheter. Fra stuen er det utgang til terrasse med gode solforhold.

Svært barnevennlig beliggenhet med kort gangavstand til Å skole, barnehager, idrettshall, lekeplass og Handelsparken på Rom. Det medfølger garasje, og innkjørselen er nylig utvidet for å gi bedre parkeringsmuligheter.

Velkommen til visning!

Standard

Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.

Forhold som har fått TG2: AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK

Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Taktekking er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert ut over alder.
Taket er tekket betongtakstein med undertak av sutaksplater.
Taket ble kun inspisert fra bakkenivå på grunn av at taket er snødekt.
Tg 2 er gitt på grunn av alder.
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Taktekking er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert ut over alder.
Konsekvens/tiltak
Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for
lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
-Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt.

Utvendig > Nedløp og beslag
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Takrenner og nedløp av plast.
Pipe helbeslått over tak med bunnbeslag.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Konsekvens/tiltak
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Det anbefales montering av snøfangere på tak over områder hvor det foregår ferdsel på vinterstid.

Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er avvik:
-Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng med fare for oppsug av fuktighet
-Kledningen er etter byggeårets standard med begrenset lufting og mangel av muse tetting bak kledning
Yttervegg av bindingsverks konstruksjon med utvendig stående kledning med liggende velstands kledning i gavler.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
-Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng med fare for oppsug av fuktighet
-Kledningen er etter byggeårets standard med begrenset lufting og mangel av muse tetting bak kledning
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
-Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning
-Det bør foretas tiltak for å forbedre luftingen bak kledning samt etablering av muse band i nedre deler av konstruksjonen, dette kan/bør gjøres når man en gang skal skifte kledning
Begrenset lufting bak kledning.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er avvik:
-Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon rundt pipe, dette må man anta er fra før nytt pipe beslag blei montert da det var tørt på befaringstidspungte.
-Ellers en del eldre fuktmerker i undertaket som var tørre på befaringstidspungte som bør holdes under oppsikt for å forhindre skader.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking.
Luftet W- sperrekonstruksjon med undertak av sutaksplater. Kaldt loft.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
-Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon rundt pipe, dette må man anta er fra før nytt pipe beslag blei montert da det var tørt på befaringstidspungte.
-Ellers en del eldre fuktmerker i undertaket som var tørre på befaringstidspungte som bør holdes under oppsikt for å forhindre skader.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Eldre fuktmerker i undertaket bør holdes under oppsikt.

Utvendig > Vinduer
Det er avvik:
Vinduer har varierende tilstand. Generelt fremstår vinduene med alderstegn og værslitasje og har vedlikeholdsbehov.
På kjellervinduer i mur er det ikke sålebeslag under vinduer.
Dette kan påføre vinduene store fukt belastninger ved opptrekk av fukt via mur, som videre kan medføre fuktskader på vinduskarmer
Malte trevinduer med 2 lags glass.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Vinduer har varierende tilstand. Generelt fremstår vinduene med alderstegn og værslitasje og har vedlikeholdsbehov. På kjellervinduer i mur er det ikke sålebeslag under vinduer.
Dette kan påføre vinduene store fukt belastninger ved opptrekk av fukt via mur, som videre kan medføre fuktskader på vinduskarmer
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
-Det må beregnes en del vedlikehold på eldre vinduer med enkelte utskiftninger på noe sikt på grunn av normal slitasje og elde.
-Det bør monteres sålebeslag under vinduer i mur.

Utvendig > Dører – 2
Det er avvik:
-Over halvparten av forventet brukstid på balkong/boddør er overgått.
Dørene har slitasje og bruks merker etter alder, noe vedlikehold må beregnes.
Malte balkongdør med høy brystning fra soverom og malt tett boddør.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
-Over halvparten av forventet brukstid på balkong/boddør er overgått.
Dørene har slitasje og bruks merker etter alder, noe vedlikehold må beregnes.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
-En del vedlikehold må beregnes på dører med enkelte utskiftninger på litt sikt på grunn av slitasje og elde.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er avvik:
Glassfibertekking er sårbar for bevegelser i konstruksjonene, som resulterer i rissdannelser og utettheter.
-Rekkverk av tre fra terrasse/balkong fra 1 etg har høyde som er lavere enn dagens krav til rekkverkshøyder.
Rekkverk er blitt oppført med høyden etter byggeårets krav.
For å gjøre rekkverk mer sikker mot fall/fallskader, bør rekkverket forhøyes.
Balkong/terrasse med dekke av gulv dekket med glassfiber med tre rekkverk.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Glassfibertekking er sårbar for bevegelser i konstruksjonene, som resulterer i rissdannelser og utettheter.
-Rekkverk av tre fra terrasse/balkong fra 1 etg har høyde som er lavere enn dagens krav til rekkverkshøyder.
Rekkverk er blitt oppført med høyden etter byggeårets krav.
For å gjøre rekkverk mer sikker mot fall/fallskader, bør rekkverket forhøyes.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Andre tiltak:
-For at rekkverkene skal ha god sikring mot fall, anbefales det at det gjøres høyere og i tråd med dagens krav til rekkverkshøyde på 1 m.
Det er imidlertid ikke noe krav om slik forhøyning, da rekkverket ble opprinnelig oppført før nåværende krav ble gjort gjeldende.
Konsekvens av lavt rekkverk på balkonger er at dette gir økt risiko for fall og fallskader.
-Glassfiber dekke må holdes under oppsikt, tiltak kan ikke utelukkes.

Utvendig > Utvendige trapper
Det er avvik:
Det er ikke montert rekkverk/sikring langs trapp/plating mot sør.
Utvendig murt trapp med heller og fliser.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Det er ikke montert rekkverk/sikring langs trapp/plating mot sør
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Rekkverk/sikring må monteres for å lukke avviket.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er utført stikk kontroll av nivåforskjeller spredte steder i boligen, fortrinnsvis i store rom. Noe avvik observert. Stedvis knirk.
Støpt betongplate som underlag for gulv i kjeller etasje.
Etasjeskillere i tre mellom 1 etasje og kjeller.
Vurdering av avvik:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er utført stikk kontroll av nivåforskjeller spredte steder i boligen, fortrinnsvis i store rom. Noe avvik observert. Stedvis knirk.
Konsekvens/tiltak
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "Moderat til Lav" aktsomhetsgrad
Boligen har en alder som tilsier at det ikke var krav til sikring mot radon da den ble oppført. Det er derfor viktig å få kontrollert om det forekommer radoninnhold i bygningen som er over grenseverdier.Ved utleie er det påbud om at radoninnhold i boliger skal dokumenteres, og iverksette tiltak ved radon over grenseverdier.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonspere.
Det er ikke fremlagt dokumentasjon på radonspere/brønn eller andre forebyggende tiltak.
I følge Radon aktsomhetskart fra NGU ligger eiendommen i et område med aktsomhetsgrad Moderat til Lav.
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "Moderat til Lav" aktsomhetsgrad
Boligen har en alder som tilsier at det ikke var krav til sikring mot radon da den ble oppført. Det er derfor viktig å få kontrollert om det forekommer radoninnhold i bygningen som er over grenseverdier.Ved utleie er det påbud om at radoninnhold i boliger skal dokumenteres, og iverksette tiltak ved radon over grenseverdier.
Konsekvens/tiltak
Det bør gjennomføres radonmålinger.
For å få dokumentert om det finnes radon i boligen som er over grenseverdier, må radonmålinger utføres.
Konsekvens av radoninnhold i luft over grenseverdier er økt risiko for helseskader.

Innvendig > Pipe og ildsted
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Elementpipe med vedovn i kjellerstue.
Ved inspeksjon av utvendige overflater på pipe og brannmur, ble det ikke registrert sprekker eller riss av betydning.
For teknisk tilstandsanalyse av pipe og ildsted, henvises det til lokalt brann- og feiervesen.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Konsekvens/tiltak
Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

Innvendig > Rom Under Terreng
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking
-Det er registrert fukt utslag i påforet vegger i kjelleren og synlige murvegger i bod.
-Det er gjennom målinger påvist forhøyet fuktnivå i trevegger i under etg./kjeller i bod mot øst.
-Disse symptomene er et tegn på at dreneringen kan ha svekkelser/ skader, og ikke fungerer slik den skal.
Punktet må sees i sammenheng med Drenering .
Det er utforende vegger av tre med plater, utvendig bod med synlige vegger av pussete overflater.
Kjelleren må ses i sammenheng med drenering.
Vurdering av avvik:
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking
-Det er registrert fukt utslag i påforet vegger i kjelleren og synlige murvegger i bod.
-Det er gjennom målinger påvist forhøyet fuktnivå i trevegger i under etg./kjeller i bod mot øst.
-Disse symptomene er et tegn på at dreneringen kan ha svekkelser/ skader, og ikke fungerer slik den skal.
Konsekvens/tiltak
Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
-Det bør foretas tiltak for å redusere/begrense fuktgjennomtrengingen i kjelleren.
-Tiltak for re-drenering av boligen kan ikke utelukkes for å begrense fuktgjennomgang gjennom grunnmur og betonggulv.
-Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle fuktinntrenginger/skader i konstruksjonen i kjelleren.

Innvendig > Innvendige trapper
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Malt tretrapp med tette trinn med spile rekkverk.
Vurdering av avvik:
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak
Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Innvendige vannledninger er av kobber.
Stoppekran og vannmåler på vaskerom ved varmtvannstank.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Kobber rør som har oppnådd alder som gjør at det er begrenset gjenværende brukstid.
Normal levetid for vannrør av kobber, vannrør av plast er 25-75 år.
Normal levetid for avløpsrør av støpejern er 25-100 år.
TG gis for normal slitasjegrad og at det ikke ble registrert lekkasje på befaringsdagen, men vet ved fremtidig renoveringer der konstruksjon åpnes, anbefales det utskifting av vannrør som er over 25 år.
Konsekvens/tiltak
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Avløpsrør av plast.
Synlige avløpsrør ble besiktiget på bad, kjøkken og vaskerom.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak
I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner > Varmesentral
Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt på varmepumpe i trappeoppgang.
Varmepumpe luft til luft plassert i trappeoppgang og nyere varmepumpe i stue fra 2025.
Funksjon ok på befarings dagen.
Estimert levetid er 10-15 år.
Normalt filterrens og service påregnes etter produsentens anbefalinger.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt på varmepumpe i trappeoppgang.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrif.
200 liters varmtvannstank plassert på vaskerommet, rommet har sluk og fliser på gulv som ivaretar lekkasjesikring.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrif.
Konsekvens/tiltak
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Kravet om fasttilkobling har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
-Det ble registrert fukt i konstruksjon på innside av grunnmur, på bod i under etg., noe som må antas å skyldes sviktende drenering.
-I andre rom, hvor grunnmur ikke var tildekket innvendig, ble det registrert synlig fukt samt saltutslag på nedre del av grunnmur noe som er en indikasjon på at dreneringen har svekkelser og skader..
Punktet må sees i sammenheng Rom under terreng.
Takvann føres fra renner til nedløp og videre til rørforbindelse under bakken. Videre ukjent.
Dersom det er montert drensrør må det antas at disse har en begrenset effekt som følger av alderssvekkelser.
Grunnmur mot terreng er ikke isolert og har ikke synlig grunnmursplast.
Vurdering av avvik:
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
-Det ble registrert fukt i konstruksjon på innside av grunnmur, på bod i under etg., noe som må antas å skyldes sviktende drenering.
-I andre rom, hvor grunnmur ikke var tildekket innvendig, ble det registrert synlig fukt samt saltutslag på nedre del av grunnmur noe som er en indikasjon på at dreneringen har svekkelser og skader..
Andre tiltak:
-Tiltak for drenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Bruken av under etg /kjeller vil og være avgjørende.

Tomteforhold > Terrengforhold
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Det er ikke optimale terrengforhold rundt boligen.
Man ønsker ideelt sett fall på terreng bort fra bolig slik at regnvann, snøsmelting dreneres bort.
Man må anta at dette har fungert på et vis i disse årene da det ikke er opplyst om vesentlige forhold, men terreng kunne vært bedre tilrettelagt.
Terrenget forhold rundt boligen er skånede i flere nivåer.
Terrenget forhold rundt boligen er skånede i flere nivåer
Det er gruset gårdsplass med asfaltert vei, belegningssteiner langs huset, platinger , gangveier og plen rund boligen.
Vurdering av avvik:
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Det er ikke optimale terrengforhold rundt boligen.
Man ønsker ideelt sett fall på terreng bort fra bolig slik at regnvann, snøsmelting dreneres bort.
Man må anta at dette har fungert på et vis i disse årene da det ikke er opplyst om vesentlige forhold, men terreng kunne vært bedre tilrettelag
Andre tiltak:
Ytterligere undersøkelser anbefales.
-Terrengforhold og overvann (fra regn/snøsmelting mm) må holdes under oppsyn.
Terreng justering må vurderes ved evt terreng arbeid, eller utbedring/fornying av drenerings løsninger rundt boligen.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Vann og avløps rør i pvc fra byggeår.
Grunnen er lukket. Røropplegg er fra byggeår.
Tilknyttet offentlig V/A via private stikkledninger.
Undertegnede har ikke mottatt informasjon om tilstand om tilstand på rør. Det antas at utvendig vann og avløpsrør har normal slitasje alder tatt i betraktning.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Overflater vegger og himling
Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
-Tetting i underkant plater er mangelfull med fare for fuktinntrengning i konstruksjonen
-Det kan ikke konstateres membran/fuktsperre i overgang mellom flis og baderoms plater som vil øke faren for fukt inntrenging i konstruksjonen.
Badet har vegger med baderomspanel med oppkant av fliser langs gulv.
Tak med malte himlingsplater.
Vurdering av avvik:
Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
-Tetting i underkant plater er mangelfull med fare for fuktinntrengning i konstruksjonen
-Det kan ikke konstateres membran/fuktsperre i overgang mellom flis og baderoms plater som vil øke faren for fukt inntrenging i konstruksjonen.
Konsekvens/tiltak
Det må foretas lokal utbedring.
-Det må gjøres undersøkelse av tettesjikt under/bak våtromsplater, tiltak kan ikke utelukkes

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Det er avvik:
Det er ikke konstatert membran under klemringen i sluk, ved mangel av fuktsikring på bad vil det være fare for fuktskader i konstruksjonen.
Det er plastsluk og membran på sluk mansjetten som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Det er ikke konstatert membran under klemringen i sluk, ved mangel av fuktsikring på bad vil det være fare for fuktskader i konstruksjonen
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Det bør gjøres nærmere undersøkelser av sluk og membran/tettesjikt på bade
Innhent dokumentasjon om mulig

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Badet har innredning med nedfelt servant, vegghengt toalett og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak
Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Etablere drensspalte under wc eller fremskaffe dokumentasjon på at det er poseløsning rundt sisterne som gjør at drenshull ikke ansees nødvendig

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Rommet har kun naturlig avtrekk via ventil i tak.
Naturlig ventilering fra ventil montert i tak.
Vurdering av avvik:
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Rommet har kun naturlig avtrekk via ventil i tak.
Konsekvens/tiltak
Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Soilsluk med ukjent tetting/membran.
Vurdering av avvik:
Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Konsekvens/tiltak
Eldre sluk av støpejern er ofte utsatt for rust som kan medføre lekkasjer. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner.
Uten tilfredsstillende klemring er det vanskelig å sikre en vanntett overgang mellom smøremembranen og sluket. Dette øker risikoen for at vann kan sive ned langs sidene av sluket og forårsake fuktskader i gulvkonstruksjonen og omkringliggende område.

Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Naturlig ventilering fra ventil montert i yttervegg.
Vurdering av avvik:
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Konsekvens/tiltak
Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket

Spesialrom > Kjeller > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS
3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Toalettrom med fliser på gulv, tapetserte vegger og malt tak.
Innredet med innredning med nedfelt vask og toalett.
Oppvarming med elektrisk panelovn.
Vurdering av avvik:
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Konsekvens/tiltak
Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

Forhold som har fått TG3: STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK

Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
-Muren har en høyde på mellom 1 og 2,5 m, og det er montert laft rekkverk på toppen av muren for sikring for å forhindre fall.
Rekkverket er laft og må forhøyes for å oppfylle dagens krav.
Forstøtningsmurer i murt naturstein.
Vurdering av avvik:
Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
-Muren har en høyde på mellom 1 og 2,5 m, og det er montert laft rekkverk på toppen av muren for sikring for å forhindre fall.
Rekkverket er laft og må forhøyes for å oppfylle dagens krav.
Konsekvens/tiltak
Andre tiltak:
-Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres for å forhindre fall
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000

Beskrivelse av tomt

Tomten består av 2 ulike gårds- og bruks nr. (156/53 + 156/98) og utgjør totalt et areal på 902 kvm.

Diverse

Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Fordelingen mellom primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet. Rommenes bruk kan derfor være i strid med byggeforskriftene og/eller registrert/godkjent bruk.

Arealer og rombenevnelser er hentet fra tilstandsrapport. Benevnelsen viser hva rommene benyttes til i dag, ikke hva de opprinnelig er godkjent som.

Enebolig) Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse og stemmer ikke overens med dagens bruk.
– Garasje i kjeller bygget om til bod / verksted.
– Underetasjen redskaps rom brukt som soverom og bod.
– Disp rom og hall er bygget om til soverom og kjellerstue.
– Ikke framlagt ferdigattest på utvidelse av stue, tegninger datert 1987.
Risiko og eventuelle kostnader forbudet med eventuell søknad om bruksendring/godkjenning påhviler kjøper.

Garasje) Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Garasjen nede ved veien er bygget noe inn på kommunens eiendom/friområde. Dette er godkjent av kommunen iht. avtale av 23/5-1979.

Oppvarming

Varmepumpe, varmekabler og peisovn.

Byggemåte / Konstruksjon

For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt 05.02.2026 av KE takst AS, Karl Henry Englund, teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Parkering

Parkering på egen tomt og i garasje. El-bil lader er montert på eiendommen. Nyligere utvidet med bedre biloppstillingsplass. Asfaltert innkjørsel med utvidet del fylt med grus/asfaltmasse.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det er utstedt ferdigattest på eiendommen datert 30.03.1971.
Det er ikke ferdigattest for tilbygget stue i 1987.

Det er gjort endringer i planløsningen som ikke er omsøkt og ikke er godkjent hos kommunen:
– Garasje i kjeller bygget om til bod / verksted.
– Underetasjen redskaps rom brukt som soverom og bod.
– Disp rom og hall er bygget om til soverom og kjellerstue.

Budgivning

Budgivning i forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke Gi bud -knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

Budgivning utenfor forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke Gi bud -knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.